大家须警醒: 高盛或恶意看空中国房价!

近期高盛预测，中国二手房价格还会再跌两成，跌至2026年才会企稳。

我不太相信这种胡扯式的观点，甚至觉得这种境外机构可能恶意唱空中国房地产市场，或许怀有不可告人之目的。

但问题是，很多网友非常相信。

近期老杨在自媒体上发表了一些看多一线城市和少数二线城市楼市的观点，有些粉丝就留言说：高盛都已经说了，房价还会再跌，现在买房还早着呢。

当下很多网友相信外媒、相信境外机构的预测和观点，这是可以理解的。过去两年，它们对中国楼市的预测总体上还算靠谱。

但目前中国的房价总体上已经跌了 40% 左右，而且影响楼市周期性变化的很多因素都已经出现了明显改善，必须关注新生的积极因素。

中国楼市领先指数，首次翻红了

老杨监测的全国房地产领先景气指数，里面包含经济面、政策面、金融面等等，该领先指数（如下图）在今年二月份首次翻红！

早在2018年下半年，全国房地产领先指数就已翻绿，也即对楼市的支持力明显减弱。

正由于此，虽然当时多数城市房价还在上涨，但老杨已开始明确看空多数城市的楼市。

2019年开始，全国多数三四五线城市房价见顶，率先开始步入下跌通道。一线城市和强二线城市，以及江苏和浙江两省，2021年下半年开始进入下跌通道。

在负值区间持续五年多之后，全国房地产领先指数如今再度进入正值区间，也即其对楼市的支撑力量明显增强。

在这样的背景下，若说未来一年半到两年，全国房价还会再跌两成，我是不相信的。

首先，咱们看一下房价泡沫破灭之后的累计下跌幅度。

目前全国总体已经跌了 40%，这一下跌幅度基本上与全球多数知名的房地产泡沫破灭之后的下跌幅度类似。

但相较于个别极端案例，比如日本的房价，泡沫破灭之后累计下跌了 70%；香港的房价泡沫在 1997 年破灭之后，下跌了六成多。

与这两个极端案例相比，咱们跌了 40%，好像还有 20% 左右的下跌空间。

我觉得高盛是生搬硬套，对中国楼市太悲观了。

咱们跌到平均数基本上就到位了，或者说再往下跌的空间就很小了。

房价下跌四成，基本跌到位了

回顾这一波楼市下跌的历程，跟大家汇报一下全国房价的年度跌幅；这里讲的年度跌幅，是指全国二手房的总体水平。

2021 年，下半年开始下跌，半年总体上跌了 5% 左右。

2022 年，也是跌了 5% 左右；2022 年少数城市房价还在涨，像上海、北京、杭州等 5 - 10 个城市，它们的房价高点是在 2023 年的小阳春。

2023 年，跌幅扩大，尤其是 2023 年小阳春过后，从四月份开始到年底，房价跌幅比较大；全国的年度跌幅我估计达到了 15% 左右。

2024 年，小阳春比较弱，房价继续下跌，尤其是二季度、三季度，房价跌幅进一步扩大。9月底国家出台新政之后，第四季度房价跌幅明显收窄，但如果看 2024 年全年，房价也是跌了 15% 左右。

累计来看，从 2021 年下半年到当前，全国的二手房价格总体跌了 40% 左右。

就全国而言，2025 年我也不是太乐观，房价还可能下跌 5%左右，最多不超 10%。

2026 年，预计房价基本上就稳住了。如果看年度涨幅，我估计基本平稳，或者涨 3% 左右。

从累计总跌幅来看，高盛说未来两年到 2026 年，全国房价还会再跌两成。这个观点我坚决反对。

我认为最多跌 5% - 10%。

研判地区差异，抄底高能级城市

近段时间，老杨看好少数高能级城市，而对全国及全国的低能级城市不太看好，不过没有高盛那么悲观。

咱们一定要明白，房地产是呈周期性波动的。

在整个周期底部复苏初期，一定是一线城市和少数强二线城市会率先复苏，房价也会率先上涨。

如果想买房，尤其是想通过中长期进行资产配置，现在就要关注这些少数高能级城市的上车、入市的抄底机会。

我友善地提醒各位，不要老是反对老杨看多这些少数城市的观点。

咱们要相信楼市周期的力量，要相信国家稳楼市的决心。

不要老是拿境外机构盲目看空中国楼市的观点，来为自己的投资、买房决策做参考。很容易被误导的。

对此，大家一定要保持警醒。